Mirasta Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Nedir? Miras Kalan Ev Nasıl Satılır? (2026 Rehberi)

Bir kişinin ölümüyle birlikte malvarlığı, hakları ve borçları bir bütün olarak mirasçılarına geçer. Bu malvarlığı bütününe tereke denir. Miras bırakanın ölümü anından itibaren mirasçılar, tereke malları üzerinde tek tek değil, birlikte ve elbirliği mülkiyeti şeklinde malik olurlar. Bu hukuki ilişki “miras ortaklığı” olarak adlandırılır.

Elbirliği mülkiyetinde mirasçılar, tereke malları üzerinde bağımsız paylara sahip değildir; her mirasçı, terekenin tamamı üzerinde diğer mirasçılarla birlikte hak sahibidir. Bu nedenle terekeye ilişkin önemli işlemler kural olarak mirasçıların oybirliği ile karar almasını gerektirir.

Ancak uygulamada mirasçıların ekonomik beklentilerinin farklı olması, tereke mallarının kullanımı veya satışı konusunda anlaşmazlık yaşanması ya da mirasçılar arasında iletişim sorunlarının bulunması gibi nedenlerle miras ortaklığının sürdürülmesi zorlaşabilmektedir. Özellikle taşınmazların paylaşımı, mirasçıların bir kısmının satış istemesi veya tereke mallarının yönetimi gibi konular sıklıkla uyuşmazlığa yol açar.

Bu makalede miras ortaklığının hukuki niteliği, mirasçıların tereke üzerindeki hakları ve miras paylaşımı sürecinde ortaya çıkabilecek sorunlar ele alınacaktır.

1. Miras Ortaklığı Nedir?

Birden fazla mirasçı bulunması halinde, miras bırakanın ölümüyle birlikte mirasçılar arasında kendiliğinden bir miras ortaklığı oluşur. Türk Medeni Kanunu’na göre miras, miras bırakanın ölümü anında bir bütün olarak mirasçılara geçer ve mirasçılar tereke üzerinde elbirliği mülkiyeti şeklinde hak sahibi olurlar.

Miras ortaklığı, terekeye dahil tüm hak ve borçları kapsayan geçici bir hukuki ortaklıktır. Bu ortaklık, miras paylaşılıncaya kadar devam eder. Bu süre boyunca mirasçılar, terekeye ait mallar üzerinde tek başına değil birlikte tasarruf edebilir ve önemli işlemler için kural olarak oybirliği gerekir.

Elbirliği mülkiyetinin en önemli özelliği, mirasçıların belirli ve bağımsız paylara sahip olmamasıdır. Her mirasçı, terekenin tamamı üzerinde diğer mirasçılarla birlikte hak sahibidir.

Bu nedenle miras ortaklığı, mirasçılar arasında işbirliğini zorunlu kılan bir hukuki ilişki doğurur. Ancak uygulamada mirasçıların ekonomik beklentilerinin farklı olması, tereke mallarının kullanımı veya paylaşımı konusunda anlaşmazlık yaşanması gibi nedenlerle bu ortaklığın sürdürülmesi güçleşebilir. Bu noktada mirasın paylaşılması veya miras ortaklığının giderilmesi gündeme gelir.

2. Eşlerden Birinin Ölümü Halinde Tereke Malları

Bir eşin ölümüyle birlikte miras hukuku bakımından en önemli kavramlardan biri terekedir. Tereke, miras bırakanın ölümünden sonra geride kalan tüm malvarlığı, hakları, alacakları ve borçlarının oluşturduğu bütünü ifade eder. Başka bir ifadeyle, miras bırakanın aktif ve pasif malvarlığı değerlerinin tamamı terekeye dahildir.

Tereke yalnızca taşınmaz veya para gibi varlıkları değil; borçları, alacakları ve diğer malvarlığı unsurlarını da kapsar. Bu nedenle mirasçılar, tereke üzerinde hak sahibi oldukları kadar tereke borçlarından da sorumlu olabilirler.

Mirasın açılması

Türk Medeni Kanunu’na göre miras, miras bırakanın ölümüyle kendiliğinden açılır ve mirasçılar herhangi bir işlem yapmalarına gerek olmaksızın mirasa hak kazanırlar. Bu durum “külli halefiyet” ilkesi olarak ifade edilir; yani mirasçılar, miras bırakanın malvarlığının hukuki devamı haline gelir.

Mirasçıların elbirliği mülkiyeti

Birden fazla mirasçı bulunduğunda, tereke malları üzerinde elbirliği mülkiyeti oluşur. Bu durumda mirasçılar, tereke malları üzerinde tek başlarına değil, birlikte hak sahibidirler. Tereke paylaşılıncaya kadar bu ortaklık devam eder ve terekeye ilişkin önemli işlemler genellikle mirasçıların birlikte karar almasını gerektirir.

Sağ kalan eşin durumu

Sağ kalan eş, Türk Medeni Kanunu’na göre her durumda yasal mirasçıdır. Miras payı, diğer mirasçıların varlığına göre değişir. Örneğin sağ kalan eş, çocuklarla birlikte mirasçı olduğunda terekenin ¼’ünü, anne-baba ile birlikte mirasçı olduğunda ise ½’sini alır. Ayrıca belirli şartlar altında aile konutu ve ev eşyasının sağ kalan eşe özgülenmesi de mümkündür.

Terekenin yönetimi

Miras paylaşımı yapılıncaya kadar tereke mallarının yönetimi mirasçıların ortak sorumluluğundadır. Bu süreçte terekenin korunması, borçların ödenmesi ve malvarlığının değerinin muhafaza edilmesi önem taşır. Gerektiğinde terekenin tespiti veya yönetimi için mahkemeden talepte bulunulabilir.

3. Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davasının Tanımı

Miras ortaklığının sona erdirilmesi çoğu zaman ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası yoluyla mümkün olur. Bu dava, bir mal üzerindeki ortak mülkiyet ilişkisinin sona erdirilmesini sağlayan temel hukuki yollardan biridir.

Ortak mülkiyet, hukuk sistemimizde paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyeti olmak üzere iki şekilde ortaya çıkar. Paylı mülkiyette her ortağın belirli bir payı bulunurken, elbirliği mülkiyetinde ortakların bağımsız payları yoktur ve tüm ortaklar malın tamamı üzerinde birlikte hak sahibidir. Miras ortaklığı da bu ikinci tür mülkiyet ilişkisine örnektir.

Türk Medeni Kanunu’na göre mirasçılar, mirasın paylaşılmasını her zaman isteyebilirler. Bu ilke, TMK m.642’de düzenlenmiş olup, miras ortaklığının sürekli olarak devam etmesinin zorunlu olmadığını ortaya koyar.

Uygulamada mirasçılar arasında anlaşma sağlanamadığında, ortaklığın giderilmesi davası açılarak terekeye dahil mallar üzerindeki ortak mülkiyet sona erdirilebilir. Bu dava ile amaç, ortakların birlikte mülkiyet ilişkisini sonlandırmak ve her mirasçının payına düşen değeri bağımsız şekilde elde etmesini sağlamaktır.

Örneğin bir taşınmazın birden fazla mirasçıya kalması ve mirasçıların taşınmazın kullanımı veya satışı konusunda anlaşamaması halinde, ortaklığın giderilmesi davası açılarak taşınmazın paylaştırılması veya satılması sağlanabilir.

Bu yönüyle ortaklığın giderilmesi davası, miras paylaşımının gerçekleşmesini sağlayan ve miras ortaklığını sona erdiren en önemli hukuki mekanizmalardan biridir.

4. Ortaklığın Giderilmesi Davasını Kimler Açabilir?

Ortaklığın giderilmesi davası, ortak mülkiyet ilişkisini sona erdirmeyi amaçlayan bir dava olduğu için her paydaş tarafından açılabilir. Türk Medeni Kanunu’nda mirasçıların mirasın paylaşılmasını her zaman talep edebileceği kabul edilmiştir. Bu nedenle miras ortaklığında bulunan her mirasçı, tek başına ortaklığın giderilmesi davası açma hakkına sahiptir.

Bu davanın en önemli özelliklerinden biri, tüm paydaşların davada yer almasının zorunlu olmasıdır. Çünkü dava konusu mal üzerindeki ortak mülkiyetin tamamen sona erdirilmesi amaçlanır. Bu nedenle davacı yalnızca bir paydaş olsa bile, diğer tüm paydaşlar davada davalı sıfatıyla gösterilmelidir.

Ortaklığın giderilmesi davası bu yönüyle klasik anlamda bir “çekişmeli dava” niteliği taşımaz. Doktrinde ve uygulamada bu dava “çift taraflı dava” olarak nitelendirilir. Çünkü davada yer alan tüm paydaşlar aslında aynı hukuki sonuca, yani ortaklığın sona ermesine yöneliktir. Paydaşların davada farklı sıfatlarla yer alması, yalnızca usul hukukuna ilişkin bir zorunluluktur.

Örneğin üç mirasçının ortak malik olduğu bir taşınmazda mirasçılardan biri satış yoluyla paylaşım yapılmasını istediğinde, diğer iki mirasçı davalı gösterilerek ortaklığın giderilmesi davası açılabilir. Mahkeme, tüm paydaşların katılımıyla ortaklığın nasıl sona erdirileceğine karar verir.

5. Paylaşım Yöntemleri

Ortaklığın giderilmesi davasında mahkemenin temel görevi, ortak mülkiyet ilişkisini sona erdirecek en uygun paylaşım yöntemini belirlemektir. Uygulamada paylaşım iki şekilde yapılır: aynen taksim ve satış suretiyle ortaklığın giderilmesi. Türk Medeni Kanunu’na göre öncelikle aynen paylaşım imkânı değerlendirilir; bu mümkün değilse satış yoluna gidilir.

a. Aynen taksim

Aynen taksim, ortak mülkiyete konu malın fiilen bölünerek paydaşlara verilmesi anlamına gelir. Bu yöntem, özellikle bölünebilir nitelikteki mallar bakımından tercih edilir.

Aynen taksimin uygulanabilmesi için:

• malın bölünebilir olması,

• bölünmenin ekonomik değer kaybına yol açmaması,

• her paydaşa payına karşılık gelen bir kısmın verilebilmesi gerekir.

  
  

Örneğin büyük bir arsanın imar durumuna uygun şekilde parsellere ayrılabilmesi halinde aynen taksim mümkündür. Ancak tek bir daire veya bölünmesi mümkün olmayan bir taşınmaz söz konusuysa aynen taksim uygulanamaz.

Mahkeme, aynen taksimin mümkün olup olmadığını genellikle bilirkişi incelemesi ile belirler.

b. Satış suretiyle ortaklığın giderilmesi

Aynen bölmenin mümkün olmadığı durumlarda, ortaklığın giderilmesi satış yoluyla gerçekleştirilir. Bu, uygulamada en sık karşılaşılan yöntemdir.

Satış genellikle açık artırma yoluyla yapılır. Taşınmaz veya mal satıldıktan sonra elde edilen bedel, paydaşların pay oranlarına göre dağıtılır.

Örneğin mirasçılara kalan tek bir konutun bölünmesi mümkün değilse, mahkeme satış kararı verir. Satıştan elde edilen bedel mirasçılar arasında paylaştırılarak ortak mülkiyet sona erdirilir.

Bu yöntem, paydaşlar arasında anlaşma sağlanamadığı durumlarda ortaklığın sona ermesini sağlayan pratik bir çözümdür.

Bu nedenle ortaklığın giderilmesi davasında temel ilke şudur: Aynen bölme mümkün değilse satış yoluyla paylaşım yapılır.

6. Mahkemece Satış Kararı Verilmesi

Ortaklığın giderilmesi davasında mahkeme, öncelikle taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceğini araştırır. Eğer aynen paylaşım mümkün değilse, satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilir.

Satış kararı verildikten sonra süreç belirli aşamalardan oluşur.

a) Bilirkişi incelemesi ve kıymet takdiri

Mahkeme, taşınmazın değerinin belirlenmesi için bilirkişi incelemesi yaptırır. Bu inceleme taşınmazın piyasa değerinin belirlenmesi ve satışın hangi koşullarda yapılacağının tespiti açısından önemlidir.

Satış aşamasında ayrıca satış memurluğu tarafından yapılan kıymet takdiri, ihale sürecinin temelini oluşturur.

b) Satış memurluğuna gönderilmesi

Mahkemenin satış kararı kesinleştikten sonra dosya, satış işlemlerini yürütmek üzere satış memurluğuna veya icra dairesine gönderilir.

Satış işlemleri mahkeme tarafından değil, icra hukuku kuralları çerçevesinde yürütülür.

c) Satış ilanı ve ihale hazırlıkları

Satış memurluğu tarafından:

• satış şartnamesi hazırlanır,

• satış günü belirlenir,

• ihale ilanı yapılır.

  
  

İlanda taşınmazın özellikleri, tahmini değeri ve ihale şartları yer alır. Satış ilanının, ihaleden önce yayımlanması zorunludur ve bu ilan ihaleye katılımı sağlamak amacı taşır.

d) Açık artırma (ihale)

Ortaklığın giderilmesi satışları genellikle açık artırma yoluyla yapılır.

İhalede:

• paydaşlar da dahil olmak üzere herkes teklif verebilir,

• en yüksek teklifi veren kişi taşınmazı kazanır.

  
  

Bazı durumlarda paydaşların anlaşması halinde satış yalnızca paydaşlar arasında yapılabilir.

e) Satış bedelinin ödenmesi ve paylaştırılması

İhale tamamlandıktan sonra:

• alıcı satış bedelini öder,

• mülkiyet devri gerçekleşir,

• elde edilen bedel paydaşlar arasında pay oranlarına göre dağıtılır.

  
  

Bu aşama ile birlikte ortak mülkiyet ilişkisi sona ermiş olur.

7. Ortaklığın Giderilmesi Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Bu davalar, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır ya da taşınmaz mallar üzerindeki ortaklığın sona erdirilmesine ilişkin olduğundan, görev kuralı değer veya miktara bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesine aittir.

Yetki bakımından ise dava konusunun taşınmaz olup olmamasına göre değerlendirme yapılır.

Taşınmaz mallara ilişkin ortaklığın giderilmesi davalarında yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve bu yetki kesin niteliktedir.

Örneğin İstanbul’da bulunan bir daire üzerindeki ortaklığın giderilmesi davası, dairenin bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılmalıdır.

Birden fazla taşınmazın söz konusu olduğu durumlarda ise, bu taşınmazlardan herhangi birinin bulunduğu yer mahkemesinde dava açılması mümkündür.

Taşınır mallara ilişkin ortaklığın giderilmesi davalarında ise genel yetki kuralları uygulanır ve dava genellikle davalının yerleşim yeri mahkemesinde açılır.

8. Sık Sorulan Sorular (SSS)

Ortaklığın giderilmesi davasını kim açabilir?

Ortak mülkiyete konu mal üzerindeki her paydaş, tek başına ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Diğer paydaşların davaya katılması zorunludur.

Paydaşlardan biri satış istemezse ne olur?

Bir paydaş satışa karşı çıksa bile dava açılabilir. Mahkeme aynen paylaşım mümkün değilse satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verebilir.

İhaleye paydaşlar katılabilir mi?

Evet. Paydaşlar da açık artırmaya katılarak taşınmazı satın alabilir.

Satıştan elde edilen para nasıl paylaşılır?

Satış bedeli, paydaşların tapudaki veya mirastaki pay oranlarına göre dağıtılır.

Taşınmazın bölünmesi mümkünse satış yine yapılır mı?

Hayır. Aynen taksim mümkünse mahkeme öncelikle bölünerek paylaşım yapılmasına karar verir. Satış, aynen paylaşımın mümkün olmadığı durumlarda uygulanır.

Dava açılmadan miras paylaşımı yapılabilir mi?

Evet. Mirasçılar anlaşarak paylaşım sözleşmesi yapabilir. Ortaklığın giderilmesi davası, anlaşma sağlanamadığında başvurulan bir yoldur.

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası, paylı veya elbirliği mülkiyetinin sürdürülemediği durumlarda ortak mülkiyet ilişkisini sona erdiren önemli bir hukuk yoludur. Özellikle miras kalan taşınmazlarda mirasçılar arasında anlaşma sağlanamaması halinde, bu dava sayesinde ortaklık aynen taksim veya satış yoluyla sona erdirilerek her paydaşın payına düşen değeri bağımsız şekilde elde etmesi mümkün olur.

Uygulamada bu süreç; bilirkişi incelemesi, satış işlemleri ve paylaştırma gibi teknik aşamalar içerdiğinden, hak kaybı yaşanmaması ve sürecin doğru yönetilebilmesi açısından hukuki destek alınması önem taşır. Ortaklığın giderilmesi davası, miras ortaklığını sonlandırarak taraflar arasındaki belirsizliği ortadan kaldıran ve mülkiyet ilişkisini netleştiren etkili bir çözüm yoludur.